Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Статьи по алгоритмической торговле волатильностью

Вывесил в топ еще одну подборку статей, на этот раз, по торговле волатильностью. Не очень себя конечно чувствую - очень многие вещи не получается развивать из-за нехватки времени и ресурсов.

Неплохая подборка наблюдений по основным фактам ухмылки
Trading the volatility skew of the options on the S&P index
http://www.mat.ucm.es/~ivorra/papers/TFMAG.pdf

Авторы совсем недавно, в июне 2014 года, попытались проанализировать бектестом простую стратегию торговли ухмылкой на трех основных активах.
Development of Algorithmic Volatility Trading Strategies for Equity Options
http://web.stanford.edu/class/msande448/final/group1.pdf

(no subject)

Откомментил забавный пост риэлтора по рынку недвижимости.

http://s0no.livejournal.com/245956.html?page=2#t12598212

Мысли по ценам на рынке недвижимости.

Цена метра на рынке недвижимости РФ определяется спросом и предложением
Спрос зависит от располагаемого дохода, который можно потратить на недвижимость среднему потенциальному покупателю (который состоит из доли реального дохода, которая в свою очередь зависит от доступности ипотеки) и спекулятивной составляющей (которая состоит из премии за удобство, премии за ожидаемый рост в будущем и др.)
Предложение зависит от физических объемов жилья на рынке. Физические объемы в свою очередь зависят от объемов застройки (которые сильно зависят от доступности кредита и экономической конъюнктуры) и объемов вторички (которая сильно ориентируется на спекулятивную составляющую).
Определенный индикатор спекулятивности рынка - соотношение реальных ставок в экономике и ставок капитализации.
Как нефть и другое сырье влияет на рынок недвижимости - с лагом через экономический рост (лаг как раз и составляет те самые полгода-год).

Что отличает нынешний кризис от 1998 года и 2008? 1998 год - следствие простого жесткого делевереджинга в результате невозможности обслуживать долг. Поскольку база была низкая, а нефть долгие годы росла, то и рынок недвижимости тоже рос. В 2008 году рынок недвижимости был частью (и жертвой) глобального кризиса (который, опять же, был связан с делевереджингом и снижением цен на сырье, но цены быстро "отскочили"). Текущий кризис специфичен тем, что цены на сырье отскакивать пока не собираются. Это ведет к стагфляции российскую экономику, доходы граждан и компаний - к реальному снижению, которое усугубляется ростом номинальных ставок и ухудшением доступности кредита.

При текущих ставках капитализации (проще говоря, вы квартиру стоимостью 15 000 000 рублей сдаете за 600 000 рублей в год, это 4% для Москвы, либо при стоимости 9 000 000 р. аренда 40 000 р. для СПБ, или 4.5% без учета расходов на обслуживание) вы получаете -16% реального дохода (а точнее расхода) при инвестициях в недвижимость. Даже если учитывать, что цена локально вырастает на 10-15% (что практически невозможно при росте компонента располагаемого на недвижимость дохода), премия за владение недвижимостью доходит до 5-10%. Такого нет даже в перегретых рынках Азии.
Можно добавить сюда индикатор средней зарплаты на среднюю стоимость кв. м. (один из самых низких в мире), достаточно мощный рост предложения (это кстати особенно актуально для СПБ).


Снижение в долларовом выражении еще на 50% и в рублевом на 10-20% по итогам текущего года выглядит практически неизбежным. Другое дело, что доступным оно в этих условиях все равно не станет.
Я бы ориентировался на бедные страны Восточной Европы как образец сравнения.
С точки зрения физ. объемов предложения, при себестоимости строительства 30000 р. за метр в Москве и 20000 в среднем в черте СПБ, маржа застройщиков по-прежнему велика. Но при росте реальных ставок будет значительно ниже.

Что может поддержать цены? Заморозка строительства застройщиками в условиях треша весны 2015 года, переток населения в крупные города в условиях тотального мора в остальных регионах, относительное снижение реальной стоимости ипотеки и возможный отскок цен на нефть.

P.S. сам сделал пару приобретений в СПБ, продав доллар на хаях, но это было обусловлено действительно высоким качеством предложения и необходимостью. Общался с застройщиком, ждет минимальных цен в мае-июне 2015 года.

Black Friday на рынке российской недвижимости

Одним из основных следствий последних политических и экономических событий стал настоящий клондайк на рынке недвижимости, особенно для тех, кто благоразумно держал большую часть сбережений в долларах США. Усилия дедушки Путина по делевереджингу российской экономики, своего рода контррецептура борьбы с западной экспансией и масштабный девал привели к выбросу на рынок массивных объемов инвестиционного жилья, земли и прочих апельсинов. Покупатели при этом также метнулись на рынок, спровоцировав рекордный рост обьемов. По словам одного из профессионалов рынка (он в нем много лет, активно в проектах), ситуация похожа на конец 2008 года. Застройщики помнят всплеск активности, за которым последовали мертвые три года, и делают все возможное, чтобы сдать накопившиеся излишки взбесившемуся населению. В конторах стоят очереди граждан, желающих расстаться с лишней ликвидностью. С другой стороны - закредитованные по третье плечо продавцы.

Мне кажется, сложившуюся ситуацию можно использовать в двух аспектах. С одной стороны, поискать по-настоящему аппетитные предложения, чтобы решить накопившиеся жилищные проблемы. С другой, можно попытаться привлечь дешевый пока еще кредит для того, чтобы решить их в следующем году по более выгодным ценам. Как инвестиции, недвижимость перестала играть роль антиинфляционного актива.

Шакалья Дума

Обсуждаемый и видимо почти уже принятый Думой закон о налоге на недвижимость предполагает налог 0.5% от кадастровой стоимости недвижимости. В применении к земле складывается анекдотичная ситуация, когда ставка аренды для целей ИЖС и ЛПХ - 0.1 - 0.3%, а налога - 0.5%. То есть смысла оформлять землю в частную собственность просто нет!

У меня последние пять лет идет песня за огрызок земли вокруг участка 4 сотка. Сначала до включения в Новую Москву местные власти потеряли несколько пакетов документов. Потом аренду не получалось заключить, так как новый закон о Новой Москве предполагает утверждение межевых планов территорий как условие заключения нового договора (а ими и не пахнет). Более того, после обращений в ДГИ Госимущества г. Москвы каким-то чудом кадастровая цена этих 4 соток выросла с 500 тыс. до 1 млн., а пару недель назад - и вовсе - до 1.5 млн. рублей. При том, что сопоставимые участки рядом стоят в 5-10 раз дешевле. Участок под несколькими коммуникациями, там ни строить ничего нельзя, более того, по нему пролегает дорога на основной участок.

Единственное опасение, которое движет мною. - то, что в перспективе там могут поставить что-нибудь и подъезд к участку будет невозможен в принципе.

Но в целом, чем дальше в лес, тем больше дров. Чем больше имущества в России, тем больше беспредела и вымогательства.